Steuern und Nebenkosten: Hauskauf auf Mallorca

Die Steuern bei einem Immobilienkauf in Spanien

Geht es beim Hauskauf auf Mallorca um die Steuern, sind einige Besonderheiten zu beachten. So kann es sein, dass Grunderwerb- oder Einkommensteuern anfallen. Ersteres ist der Fall, wenn Sie eine bestehende Immobilie erwerben. Bauen Sie neu, müssen Sie hingegen die Mehrwert- und die Stempelsteuer für notarielle, behördliche sowie geschäftliche Dokumente zahlen.

Region des Hauskaufs beeinflusst die Höhe der Steuern

Wie hoch die Steuern ausfallen, hängt sehr stark von der Region ab. So gibt es etwa bei der Grunderwerbsteuer große Unterschiede, wenn Sie ein Haus auf den Balearen kaufen oder ein Objekt im Baskenland in Betracht ziehen. Während die Grunderwerbsteuer auf den Inselregionen am höchsten ist, fällt sie im Baskenland unter gewissen Umständen fast gar nicht ins Gewicht.

Speziell im Balearen-Raum ist die Höhe der Grunderwerbsteuern zudem von Immobilienwert abhängig. Das heißt: Je mehr Sie für Ihr Traumhaus auf Mallorca bezahlen, umso höher ist auch der fällige Steuersatz.

Grundsteuer für eine Immobilie auf spanischem Boden

Genau wie in Deutschland fallen auch in Spanien sogenannte Grundsteuern an. Diese zahlen Sie jährlich in Höhe von 0,4 % bis 1,1 %, wobei der Katasterwert heranzuziehen ist. Haben Sie eine Großfamilie oder eine Behinderung? In diesen Fällen bekommen Sie häufig einen Rabatt von der Gemeinde. Gleiches gilt bei denkmalgeschützten Gebäuden und dann, wenn Sie die Steuern jährlich per SEPA-Lastschriftmandat entrichten. Hier lohnt es sich, bei der neuen Gemeinde nachzufragen.

Nicht-Residenten-Steuern für fremde Immobilienbesitzer

Kaufen Sie ein Haus auf Mallorca, ohne Ihren steuerlich relevanten Hauptwohnsitz in Spanien zu haben, fällt zudem eine sogenannte Nicht-Residenten-Steuer an. Diese ist jährlich zu zahlen und liegt für EU- bzw. EWR-Bürger bei 19 %. Relevant ist dabei aber nicht der Kaufpreis, sondern ein Teil des Katasterwerts. Wurde dieser nach 1994 aktualisiert, beträgt der Anteil 1,1 Prozent – in allen anderen Fällen liegt er bei 2 %.

Die Nicht-Residenten-Steuer zahlen Sie nur dann, wenn Sie:

• weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien bzw. auf Mallorca leben
• Ihren steuerlichen Hauptwohnsitz in einem anderen Land haben
• In einem anderen Land außer Spanien Einkommensteuer zahlen
• die betreffende Immobilie selbst nutzen und nicht vermieten

Steuern für die Vermietung einer Immobilie auf Mallorca

Möchten Sie eine Immobilie auf Mallorca vermieten, sind die Mieteinnahmen ebenfalls zu versteuern. Residenten sowie Nicht-Residenten aus der EU bzw. dem EWR haben dabei aber das Recht, laufende Nebenkosten steuerlich geltend zu machen. So wirken sich etwa Kosten für Handwerker oder Hypotheken steuermindernd aus. Wichtig zu wissen ist, dass Sie die Nicht-Residenten-Steuer als Vermieter nicht zusätzlich zahlen müssen.

Höhe der Steuern bei einem Immobilienkauf auf Mallorca

Die folgende Übersicht zeigt, wie hoch die Steuern ausfallen, wenn Sie auf der spanischen Sonneninsel ein Haus kaufen:

• Grunderwerbsteuer (ITP) für Bestandsimmobilien: 8 % bis 11 %, je nach Kaufpreis des bestehenden Hauses (8 % bis 400.000 Euro; 9 % 400.001 bis 600.000 Euro; 10 % 600.001 bis 1 Mio. Euro; 11 % über 1 Mio.; gilt nur für Balearen-Raum)
• Mehrwertsteuer (IVA) für Neubauvorhaben: 10 %
• Stempelsteuer (AJD) für Neubauvorhaben: 1,2 %
• Grunderwerbsteuer: 0,3 % bis 1,1 % des Katasterwerts
• Nicht-Residenten-Steuern: 19 % von 1,1 % bis 2 % des Katasterwerts (1,1 % wenn Katasterwert nach 1994 aktualisiert); jährlich; Berechnung über Formular 210
• Vermieter-Steuer: 19 % auf Nettogewinn (Kosten für Hypotheken, Versicherungen, Handwerker etc. lassen sich absetzen); quartalsweise; Berechnung über das Formular Modelo 210

Beachten Sie bitte, dass Sie als Nichtresident entweder Nicht-Residenten-Steuer oder Vermieter-Steuern bezahlen. Eine Doppelbesteuerung erfolgt nicht.