Möchten Sie ein Haus auf Mallorca kaufen und dieses renditestark an Feriengäste vermieten? Dann kommen aktuell nur Immobilien mit bestehender Ferienvermietungslizenz (ETV-Lizenz) infrage. Grund ist ein Moratorium, mit dem die Vergabe neuer Vermietungslizenzen für Häuser und Wohnungen auf Mallorca bis 2026 gestoppt wurde. Ziel ist es, die Bettenzahl zu regulieren und dem Übertourismus entgegenzuwirken. Wie Sie dennoch ein Haus auf Mallorca kaufen und erfolgreich vermieten können, erklären wir in den folgenden Abschnitten.
Die Themen im Überblick:
Haus auf Mallorca vermieten und hohe Gewinne erwirtschaften
Die spanische Sonneninsel Mallorca ist nicht nur bei Einheimischen sehr beliebt – auch Touristen aus ganz Europa verbringen jährlich ihren Urlaub dort. Sie reisen überwiegend zwischen April und Oktober an, zunehmend aber auch im Winter, um bei milden Temperaturen von 13 bis 18 °C die Natur zu genießen. Mallorca ist damit ein ganzjährig attraktives Reiseziel – auch für Vermieter von Ferienimmobilien.
Je nach Region, Objekt und Saison lassen sich Tagespreise von 200 bis 600 Euro oder mehr erzielen. Die laufenden Kosten decken sich damit meist zuverlässig, häufig lassen sich sogar Gewinne erzielen. Bruttorenditen von 4 bis 7 % sind marktüblich – bei gefragten Lagen auch mehr. Interessieren Sie sich für die Vermietung, finden Sie attraktive Objekte in Santanyi. Besonders exklusive Luxusimmobilien gibt es hingegen im Südwesten der Insel oder in Son Vida bei Palma.
Besonders interessant: Immobilie für Urlaube nutzen und vermieten
Ein beliebtes Modell ist die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung. So genießen Sie selbst einige Wochen im Jahr Ihre Finca auf Mallorca und vermieten diese in der übrigen Zeit an Gäste. Auf diese Weise kann sich die Anschaffung teilweise refinanzieren – ein Weg, langfristig günstig ein Haus auf Mallorca zu erwerben.
Beispielrechnung: Mit diesen Kosten und Renditen können Sie rechnen
Eine Beispielrechnung zeigt, wie hoch die Gewinne eines Hauses mit Vermietungslizenz auf Mallorca sind. Dabei gehen wir von einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro und einem durchschnittlichen Tagespreis von 350 Euro aus. Ähnlich verhält es sich, wenn Sie ein Haus in Santanyi kaufen. Eine ETV-Lizenz (Vermietungslizenz auf Mallorca) ist vorhanden. Vermieten Sie das Haus auf Mallorca für 150 Tage im Jahr, erwirtschaften Sie Einnahmen von 52.500 Euro im Jahr. Ziehen wir davon Kosten für Verwaltung, Instandhaltung etc. in Höhe von etwa 40 Prozent ab, bleibt ein Gewinn von rund 30.000 Euro. Die Rendite liegt damit bei etwa 5 Prozent brutto bzw. 3 bis 4 Prozent netto und lässt sich durch eine mögliche Wertsteigerung unter Umständen weiter anheben.
Wichtig zu wissen: Entscheidend ist eine solide Kalkulation, die auch Kosten und Nicht-Nutzungszeiten einberechnet. Denken Sie dabei auch an Steuern und Nebenkosten beim Hauskauf auf Mallorca. Denn diese machen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus. Geht es um die Finanzierung Ihres Traumhauses auf Mallorca, lässt sich diese Summe häufig nicht einrechnen. Sie muss als Eigenkapital vorhanden sein.
Moratorium untersagt die Vergabe neuer Vermietungslizenzen
Dass der Tourismus auch Schattenseiten hat, erfuhr die Bevölkerung der Baleareninsel am eigenen Leib. Denn immer mehr Wohngebäude wurden für Touristen bereitgestellt. Sie standen dem lokalen Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung und führten zu einer deutlichen Verteuerung der Immobilienpreise. Hinzu kamen große Mengen an Müll sowie ein hoher Ressourcenverbrauch, der die Infrastruktur der Insel zuletzt an ihre Grenzen brachte.
All das sind Gründe, aus denen die balearische Landesregierung Maßnahmen ergreifen musste, um den Massentourismus zu begrenzen. Als erste Notlösung verhängte sie im Jahr 2022 ein Moratorium, das die Vergabe neuer Lizenzen zur Ferienvermietung mindestens bis 2026 untersagt. Konkret geht es dabei um die Estancia Turística en Viviendas – die sogenannte ETV- oder Vermietungslizenz, die notwendig ist, um ein Haus auf Mallorca legal an Touristen vermieten zu dürfen.
Das heißt: Wenn Sie ein Haus auf Mallorca kaufen und dieses vermieten möchten, erhalten Sie derzeit keine neue Vermietungslizenz. Ohne die ETV-Lizenz ist eine legale Vermietung an Feriengäste nicht möglich. Strafen drohen bereits dann, wenn Sie in Immobilienportalen Anzeigen ohne gültige ETV-Nummer veröffentlichen.
Ausnahme: Haus mit der Vermietungslizenz auf Mallorca kaufen
Die gute Nachricht: Auch aktuell ist es möglich, ein Haus auf Mallorca zu kaufen und es an Touristen zu vermieten. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie ein Haus oder eine Finca mit bestehender Vermietungslizenz erwerben. Denn die ETV-Lizenz ist objektgebunden und bleibt bei einem Eigentümerwechsel erhalten.
Das heißt: Das heißt: Möchten Sie ein Haus auf Mallorca legal an Feriengäste vermieten, müssen Sie eine Immobilie mit bestehender ETV-Lizenz kaufen. Erfahrene Makler helfen Ihnen dabei, die passenden Objekte zu finden und den Kauf rechtssicher abzuwickeln.
Verschiedene Arten von Lizenzen stehen zur Verfügung
Wenn Sie auf Mallorca ein Haus mit Vermietungslizenz kaufen möchten, sollten Sie genau hinsehen. Denn es gibt verschiedene Arten von Genehmigungen. Neben ETV-Lizenzen für einzelne Häuser oder Fincas existieren auch Vermietungslizenzen für mehrere Wohnungen oder Gebäude auf einem Grundstück. Darüber hinaus gibt es theoretisch auch die zeitlich begrenzten Lizenzen ETV60D bzw. ETV90D, die für 60 oder 90 Tage gelten. Diese wurden allerdings nur selten vergeben und sind durch das seit 2022 geltende Moratorium derzeit nicht mehr erhältlich.
So erkennen Sie gültige Vermietungslizenzen für Mallorca
MöMöchten Sie ein Haus kaufen und sind sich nicht sicher, ob die Ferienvermietungslizenz echt und gültig ist? Dann empfehlen wir Ihnen, den Sachverhalt von einem Makler oder Fachanwalt prüfen zu lassen. Eine erste Einschätzung liefern jedoch bereits folgende Anhaltspunkte:
- Die Immobilie verfügt über eine Registrierungsnummer nach dem Muster ETV/1234.
- Die Lizenz ist bei der balearischen Tourismusbehörde offiziell eingetragen.
- Im Grundbuchauszug (Nota Simple) ist das Haus als ETV-lizenzierte Immobilie ausgewiesen.
Können Sie diese drei Punkte bestätigen, ist eine legale Vermietung an Touristen in aller Regel möglich. Einer positiven Erfahrung beim Hauskauf auf Mallorca steht damit nichts im Weg.
Vermietungslizenz auf Mallorca erhalten: Darauf kommt es an
Haben Sie ein Haus mit Vermietungslizenz gefunden, kommt es darauf an, diese auch zu behalten. Denn: Verstoßen Sie oder der bisherige Eigentümer gegen die geltenden Auflagen, kann die Behörde die ETV-Lizenz wieder aberkennen. Damit das nicht passiert, sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Erlaubte Zone: Die Immobilie muss sich in einer Zone befinden, in der die Ferienvermietung ausdrücklich erlaubt ist. Eine aktuelle Zonenkarte erhalten Sie vom Inselrat. Auch erfahrene Makler mit lokaler Expertise können Ihnen hier verbindliche Auskünfte geben.
- Belegung: Die Lizenz zur Ferienvermietung gilt in der Regel nur, wenn das Haus über maximal sechs Schlafzimmer verfügt und für nicht mehr als zwölf Personen zugelassen ist.
- Baugenehmigung: Die Lizenz wird nur für rechtmäßig errichtete Gebäude erteilt. Wurden nachträgliche bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen oder liegt überhaupt keine korrekte Baugenehmigung vor, kann dies bei einer Prüfung zu Problemen führen. Um dies zu vermeiden, empfiehlt es sich, mit Maklern zusammenzuarbeiten, die alle relevanten Unterlagen vor dem Eigentumsübergang sorgfältig prüfen (lassen).
- Ausstattung: Für die Ferienvermietung muss die Immobilie an das Strom- und Wassernetz angeschlossen sein. Es muss mindestens ein vollwertiges Badezimmer pro vier Personen sowie eine komplett ausgestattete Küche vorhanden sein. Weitere Anforderungen betreffen Erste-Hilfe-Kasten, Rauchmelder, Feuerlöscher sowie sichtbar angebrachte Notrufnummern. Zudem sind eine entsprechende Versicherung und eine funktionierende Mülltrennung erforderlich.
- Baualter: In der Regel werden ETV-Lizenzen nur für Bestandsgebäude vergeben. Da das Moratorium die Lizenzvergabe ohnehin aussetzt, spielt dieser Punkt beim Kauf eines bereits lizenzierten Hauses aktuell keine Rolle.
- Energieeffizienz: Wer ein Haus auf Mallorca an Touristen vermieten möchte, muss mindestens die Energieeffizienzklasse F nachweisen. Die entsprechende Information finden Sie im Energieausweis, der auch bei Ferienvermietungen verpflichtend ist.
Darüber hinaus ist es wichtig, dass die Immobilie nicht dauerhaft vermietet wird – und dass Sie dies auf Nachfrage auch belegen können. Sie müssen zudem die entsprechenden Lizenzgebühren zahlen und Ihre Gäste über ein Webportal bei der Guardia Civil registrieren.
Wichtig zu wissen: Die Anforderungen entsprechen dem aktuellen Stand bzw. dem Stand von 2022. Um den Massentourismus zu unterbinden, erarbeitet der Inselrat aktuell neue Vorgaben und Kriterien. Wann diese gelten, ist aktuell nicht bekannt. Aus diesem Grund empfehlen wir, vor dem Kauf einer Immobilie mit Vermietungslizenz auf Mallorca immer die aktuellen Vorgaben zu prüfen. Erfahrene Makler unterstützen Sie dabei.