Haben Sie Ihr Traumhaus auf der spanischen Sonneninsel bereits gefunden? Perfekt – doch neben der Immobiliensuche ist eine sichere Finanzierung der Auslandsimmobilie entscheidend. In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie, wie Sie den Immobilienkauf auf Mallorca finanzieren können, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Finanzierungsmodelle möglich sind.
Die Themen im Überblick:
- Hauskauf auf Mallorca finanzieren: Ihre Möglichkeiten
- Auf Mallorca ein Haus kaufen: Diese Kosten fallen an
- Kredit für Auslandsimmobilien über eine spanische Bank
- Finanzierung des Hauskaufs auf Mallorca über eine deutsche Bank
- Alternativen zur Finanzierung von Auslandsimmobilien
- Mallorca-Hauskauf finanzieren: Vergleich und Tipps
Hauskauf auf Mallorca finanzieren: Ihre Möglichkeiten
Mit jährlich über 2.750 Sonnenstunden zählt Mallorca zu den beliebtesten Regionen für den Kauf einer Ferienimmobilie. Kein Wunder, dass immer mehr Deutsche ein Haus oder eine Finca auf der Trauminsel kaufen möchten. Für gute Erfahrungen mit dem Hauskauf auf Mallorca kommt es – neben der Immobiliensuche über Portale oder Makler – vor allem auf die Art der Finanzierung Ihrer Auslandsimmobilie an. Diese ist ein entscheidender Schritt und es gibt es verschiedene Möglichkeiten der Umsetzung. So können Sie einen Kredit bei einer spanischen oder einer deutschen Bank abschließen. Sie können auf Auslandsinvestoren setzen oder eine hiesige Immobilie beleihen, um auf eine zusätzliche Finanzierung des Immobilienkaufs auf Mallorca verzichten zu können.
Auf Mallorca ein Haus kaufen: Diese Kosten fallen an
Bevor es um die richtige Finanzierung von Auslandsimmobilien geht, kommt es natürlich auf die Kosten an. Genau wie in Deutschland fallen dabei auch in Spanien Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Die folgende Übersicht zeigt, wie sich diese zusammensetzen:
- Grunderwerbsteuer (ITP) für Bestandsimmobilien: 8 bis 11 Prozent, je nach Kaufpreis des bestehenden Hauses (8 % bis 400.000 Euro; 9 % 400.001 bis 600.000 Euro; 10 % 600.001 bis 1 Mio. Euro; 11 % über 1 Mio.)
- Mehrwertsteuer (IVA) für Neubauvorhaben: 10 %
- Stempelsteuer (AJD) für Neubauvorhaben: 1,2 %
- Notargebühren: 0,5 bis 1 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: 0,5 bis 1 % des Kaufpreises
- Anwaltskosten: 1 bis 1,5 % des Kaufpreises
- Gestoría: 500 bis 1.500 Euro
- Maklerprovision: nur bei Suchmakler, dann nach Angebot
Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten für den Hauskauf auf Mallorca damit – ähnlich wie in Deutschland – zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Die Kosten für Anwälte und Gestoría sind dabei optional. Sie fallen für eine Prüfung des Kaufvertrags sowie der amtlichen Unterlagen an und sollten immer eingerechnet werden.
Übrigens: Eine Gestoría ist ein spanisches Verwaltungsbüro, das sich auf die Abwicklung bürokratischer und administrativer Prozesse spezialisiert hat. In Deutschland übernehmen diese Aufgaben meist Steuerberater, Anwälte oder Notare.
Beispielrechnung: Diese Kosten fallen bei einem Hauskauf an
Möchten Sie einen Hauskauf auf Mallorca finanzieren, liegt der zu zahlende Betrag über dem Kaufpreis. Was das in der Praxis bedeutet, zeigt die folgende Beispielrechnung. Kaufen Sie ein Haus auf Mallorca für 750.000 Euro, fallen dabei folgende Nebenkosten an:
| Preisbestandteil | Kosten für Hauskauf auf Mallorca |
|---|---|
| Kaufpreis | 750.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer | 75.000 Euro |
| Notargebühren | 3.750 bis 7.500 Euro |
| Grundbucheintrag | 3.750 bis 7.500 Euro |
| Anwaltskosten | 7.500 bis 11.250 Euro |
| Gestoría | 500 bis 1.500 Euro |
| Maklerprovision | optional (Suchmakler nach Vereinbarung) |
| Summe aller Nebenkosten | 90.500 bis 102.750 Euro |
| Gesamtpreis: Kauf- und Nebenkosten | 840.500 bis 853.750 Euro |
Das heißt: Liegt der Kaufpreis Ihrer Traumimmobilie auf Mallorca bei 750.000 Euro, müssen Sie inklusive Nebenkosten 840.500 bis 853.750 Euro dafür ausgeben. Wichtig zu wissen ist dabei, dass sich die Nebenkosten häufig nicht mit dem Kredit für Auslandsimmobilien abdecken lassen. Das gilt vor allem dann, wenn Sie den Immobilienkauf auf Mallorca über eine spanische Bank finanzieren möchten.
Kredit für Auslandsimmobilien über eine spanische Bank
Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie können Sie in vielen Fällen auf eine spanische Bank setzen. Ob Sie Ihren festen Wohnsitz in Spanien haben oder das Haus als Ferien- oder Mietobjekt nutzen möchten, spielt dabei erst einmal keine Rolle, außer wenn es um die Konditionen geht. Denn diese sind für Residenten, also dauerhaft im Land lebende Personen, in aller Regel besser. Darüber hinaus gibt es einige Besonderheiten, wenn Sie die Finanzierung der Auslandsimmobilie mit einer spanischen Bank realisieren. Die folgende Übersicht zeigt, welche das sind:
- Kredite gibt es nicht für jede Altersgruppe oder nur mit reduzierter Laufzeit. Die Darlehenslaufzeit plus Alter des Kreditnehmers darf beispielsweise 75 Jahre nicht überschreiten.
- In der Regel vergeben spanische Banken Volltilgungsdarlehen, die zum Ende der Zinsbindung abgezahlt werden müssen. Das hat höhere Raten zur Folge. Die Kreditlaufzeit liegt dafür bei 15 bis 25 Jahren (teilweise auch bei bis zu 30 Jahren).
- Spanische Banken akzeptieren das neue Haus auf Mallorca als Sicherheit, setzen aber bezogen auf den Kaufpreis 30 bis 40 Prozent Eigenkapital voraus. Da die Nebenkosten ebenfalls selbst abzudecken sind, benötigen Sie insgesamt Eigenkapital in Höhe von 50 bis 55 Prozent des Kaufpreises.
- Spanische Banken achten sehr auf die Sicherheit ihrer Investitionen und setzen daher häufig auch Grenzen für die Ratenhöhe. Letztere sollte 30 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen, um einen spanischen Kredit für die Auslandsimmobilie zu bekommen.
- Der Kreditzins ist häufig variabel. Er orientiert sich am Euribor – dem Zinssatz, an dem sich Banken untereinander Geld leihen. Auf diesen schlagen spanische Geldhäuser in der Regel eine eigene Marge von 0,5 bis 1,5 Prozent auf. Wichtig zu wissen ist dabei, dass sich die eigene Rate durch den Euribor verändern kann, da die Zinsanpassung jährlich geschieht.
Hinzu kommt, dass die Konditionen vor allem für Nicht-Residenten häufig schlechter sind. Möchten Sie den Hauskauf auf Mallorca finanzieren, lohnt sich daher immer ein Vergleich mit einem deutschen Finanzierungspartner.
Finanzierung des Hauskaufs auf Mallorca über eine deutsche Bank
Viele deutsche Banken finanzieren den Kauf einer Immobilie auf Mallorca nicht direkt – es sei denn, sie sind auf Auslandsimmobilien spezialisiert. Wer dennoch auf einen deutschen Finanzierungspartner setzen möchte, muss daher meist indirekte Wege gehen, beispielsweise über Sicherheiten im Inland. Grund dafür ist, dass die Institute spanische Häuser und Wohnungen nicht als Sicherheit akzeptieren. Unter welchen Bedingungen Sie Ihre Immobilie indirekt finanzieren können, zeigen wir Ihnen hier:
- Sie schließen einen Kreditvertrag mit einer Bank aus Deutschland, bei dem Sie Immobilien oder andere Werte im Land als Sicherheit angeben.
- Anschließend lassen Sie sich das Darlehen zu 100 Prozent auszahlen und treten in Spanien als Barzahler auf.
- Der Vorteil ist ein deutsches Vertragswerk mit deutschsprachigen Ansprechpartnern und gewohnten Konditionen. Sie bekommen eine längere Zinsbindung und verhindern damit, dass Ihre Raten abhängig von Euribor stark ansteigen.
Vor allem dann, wenn Sie eine Luxusimmobilie auf Mallorca kaufen möchten, kommt dieser Weg jedoch nur bei ausreichend alternativen Sicherheiten infrage. Es lohnt sich aber, die Möglichkeit in Betracht zu ziehen und Kreditangebote einzuholen, um den Immobilienkauf auf Mallorca günstig finanzieren zu können.
Alternativen zur Finanzierung von Auslandsimmobilien
Interessant sind häufig auch Mischformen der Finanzierung Ihres Hauskaufs auf Mallorca. Gemeint ist damit eine Kombination aus Eigenkapital und Fremdfinanzierung, die den Darlehensteil bei einer spanischen Bank klein hält. Der Vorteil: Die Chancen auf eine Finanzierung steigen und die Konditionen fallen durch die geringe Beleihung häufig besser aus. Wie das funktioniert, zeigt die folgende Übersicht:
- Zunächst beleihen Sie Ihre deutsche Immobilie oder andere schuldenfreie Vermögenswerte. Auf diese Weise generieren Sie Eigenkapital, mit dem Sie die Nebenkosten und zumindest 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises decken.
- Für die offene Summe beantragen Sie einen Kredit bei einer spanischen Bank. Diese akzeptiert das neue Haus als Sicherheit und ermöglicht es Ihnen, den Immobilienkauf auf Mallorca sicher zu finanzieren.
Alternativ können Sie sich auch an private Investoren wenden, um den Immobilienkredit sicher umzusetzen.
Wenn es schnell gehen muss: Stehen Sie im Wettbewerb mit anderen Bietern, können Sie den benötigten Betrag bei ausreichender Bonität schnell zwischenfinanzieren. Sie zahlen den Hauskauf in Spanien dabei in bar und kümmern sich erst im Nachgang um eine günstige, langfristig angelegte Finanzierung für die Auslandsimmobilie auf Mallorca.
Mallorca-Hauskauf finanzieren: Vergleich und Tipps
Anders als in Deutschland ist der Beleihungswert spanischer Banken mit 60 bis 70 Prozent vergleichsweise gering. Sie können die Nebenkosten nicht mitfinanzieren und müssen den Kreditbetrag in der Regel innerhalb von 15 bis 25 Jahren voll zurückzahlen. Das und die Orientierung der Zinsen am schwankenden Euribor hat nicht nur veränderliche, sondern oft auch höhere Raten zur Folge.
Möchten Sie mit einer deutschen Bank den Hauskauf auf Mallorca finanzieren, ist das jedoch auch nicht immer möglich. Grund dafür sind häufig fehlende Sicherheiten, zu denen das Haus auf Mallorca selbst nicht gehört. Alternativ können Sie hiesige Vermögenswerte beleihen und bei dem Immobilienkauf auf Mallorca nur einen Teil der Kosten finanzieren. Das erhöht die Kreditchance und sorgt in der Regel auch für bessere Konditionen.
Tipps: Sicher den Immobilienkauf auf Mallorca finanzieren
Möchten Sie den Hauskauf auf Mallorca sicher und günstig finanzieren, sind einige Tipps zu befolgen. Die folgende Übersicht zeigt, welche das sind:
- Tipp 1 – 50 bis 60 Prozent Eigenkapital vorhalten: Halten Sie ausreichend Eigenkapital vor und planen Sie das Budget realistisch. Denken Sie dabei auch an die Nebenkosten, Ausgaben für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten sowie eventuell steigende Kreditraten.
- Tipp 2 – Finanzierungsmöglichkeiten vergleichen: Wählen Sie den richtigen Finanzierungspartner. Vergleichen Sie Angebote von spezialisierten Banken sowie Vermittlern und schauen Sie immer auf den Effektivzins sowie die anfallenden Gebühren.
- Tipp 3 – Für eine hohe Bonität sorgen: Reduzieren Sie den Kreditrahmen so weit wie möglich und verhandeln bessere Konditionen. Prüfen Sie in diesem Zuge auch, ob sich bestehende Vermögenswerte beleihen lassen.
- Tipp 4 – Unterlagen optimal vorbereiten: Beugen Sie organisatorischen Problemen und Verzögerungen vor, indem Sie alle Unterlagen vorbereiten. Dazu gehört das Einholen einer Schufa-Auskunft, das Anfertigen von Kontoauszügen und das Bereithalten eines Eigenkapitalnachweises. Lassen Sie direkt eine Immobilienbewertung erstellen und beantragen Sie rechtzeitig die NIE-Nummer. Dabei handelt es sich um eine spanische Steuernummer für Ausländer.
- Tipp 5 – Lokale Besonderheiten beachten: Achten Sie auf rechtliche sowie lokale Besonderheiten und erledigen Sie wichtige Aufgaben rechtzeitig. Dazu gehört in der Regel das Eröffnen eines spanischen Bankkontos. Sie benötigen einen Notartermin und gegebenenfalls auch eine Gebäude- sowie Lebensversicherung für die Finanzierung von Auslandsimmobilien in Spanien. Teilweise ist auch der Abschluss eines Sparplans für einen Investmentfond notwendig.
- Tipp 6 – Häufige Stolperfallen vermeiden: Beachten Sie alle Fristen, wenn Sie auf Mallorca einen Hauskauf finanzieren wollen. Unterschätzen Sie die Nebenkosten nicht und analysieren Sie das Risiko schwankender Kreditraten. Nehmen Sie außerdem die Beratung durch einen spanischen Anwalt in Anspruch, um alle Vertragsunterlagen fundiert prüfen zu können.
Möchten Sie auf Mallorca ein Haus kaufen und finanzieren, sind viele Dinge zu beachten. Setzen Sie dabei auf die Expertise erfahrener Makler und gehen Sie keine unnötigen Risiken ein.
Über die Autoren
Johannes Partz und Marc Bode sind Experten für digitale Vertriebsstrategien. Mit ihrer engen Verbindung zur Insel Mallorca und technischer Exzellenz haben sie mallorca-haus-kaufen.de geschaffen – eine Plattform, die Ihnen den Weg zu Ihrer Traumimmobilie auf Mallorca frei macht. Statt endlos in Immobilienportalen zu stöbern, erhalten Sie eine Empfehlung für die drei besten deutschsprachigen, geprüften Makler aus über 1.500 – passend zu Ihrer Wunschimmobilie.